一：过去四年到底发生了什么？
三年前，2015 年股市到达了 7 年的高点之后，突然迎来了股灾。与此同时，深圳的房价开始异动。我们撰文表示，在国家鼓励城镇化的大背景下，各方都希望二线以下城市待售房产去掉库存，国有资本、产业资本和民间资本纷纷以加杠杆的形式跑步进场，数年之后有可能迎来很大的风险。
首先进场的是国家开发银行向地方政府发放的棚改资金。地方政府对棚户区改造，需要用钱补偿给被改造住所的居民，居民再用补偿款去购买新房，地方政府向开发商收取土地出让金之后，再还给国家开发银行。从 2014 年开始，为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向，地方政府们纷纷行动起来，轰轰烈烈的棚改运动开始了，当年的棚改货币化安置比例是 9%，2015 年来到了 30%，2016 年来到了 50%，2017 年达到了最高峰，是 60% 左右。截止 2018 年 5 月，国开行累计发放棚户区改造贷款近 4 万亿。
其次进场的是开发商。融创、万达、碧桂园，纷纷从银行和各种渠道举债，大肆储备土地，以高周转的要求销售楼盘。开发商拍下土地之后，并不是全部以自有资金去支付土地出让金的，而是以土地为抵押，向银行、信托等各种渠道进行融资，支付给地方政府。所以，这几家开发商闻到了去库存的口号之后，迅速行动了起来，以大无畏地勇气，高负债运行，拍下土地，迅速将期房推向市场。这一波，他们赚得盆满钵满。不信，你看这几家公司过去 2 年的股价走势，就一目了然了。
（融创中国 的股价走势图）
唯二的例外，一是万科，二是李嘉诚先生。因为万科从 2014 年开始，就看衰房地产，喊出地产已经进入白银时代的口号，账上储备了 627 亿元现金。没想到的是去库存的运动声势这么猛烈，棚改贷款支持的力度这么大，错失了一轮杠杆的牛市。但是塞翁失马，焉知非福呢？在销售额连续被碧桂园和恒大弯道超车之后，万科依然在内部坚定地去杠杆。李嘉诚先生，从 2013 年就开始减仓中国地产的配置，连续抛售各大城市的地产物业，一直到 2017 年基本完成了清仓。历史终将证明，商业巨擘的眼光，是如何依靠不赚最后一个铜板的防卫心态，穿越历史的政治和经济周期，而笑傲商界的。
最后进场的是，买房的居民。
每次回顾股市和房市中，最大多数的民众的行为，我总是能够想起法国哲学家勒庞的著作《乌合之众：大众心理研究》这本书。他认为，集体无意识的群体，缺乏理性，少有深思熟虑，诉诸感情，有如原始人，更多受生物本能影响，易被煽动鼓舞；当情感的磁场迅疾的在人群中传染漫延，积累到一定的量时，很容易流于暴戾。
在明知房价的泡沫已经非常大的时候，会丧失理性的判断能力，并自觉地加入其中，并为自己的行为找到牢不可破的辩护理由，并开始向他人宣传。这是 2016 年和 2017 年万人抢房时候的盛况之一。
2016 年 8 月份，一线城市的房价到达了顶峰，而二线城市的房价开始了异动。央行此时公布了 3 组数据。2016 年 7 月份，广义货币（M2）与上一年同期相比，只增加了 10.2%，极大地低于预期；新增人民币贷款 4636 亿元，其中住户部门贷款增加 4575 亿元；狭义货币 (M1) 与上一年同期相比，却增长了 25.4%。狭义货币，可粗糙理解为企业的活期存款；广义货币，包含了狭义货币，可粗糙理解为包含了居民的储蓄存款。这组数字明白无误地传递出一个信号：企业在减少投资和扩张，收回存款；而居民在借贷消费，盲目扩张；扩张的方向就是房贷。
根据中国指数研究院的数据，全国居民部门的杠杆率（住户贷款余额 / 住户存款余额）2018 年一季度大概是 61%（全国住户贷款余额 42 万亿 / 存款 69 万亿）。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过 100%，且增长速度非常快。也就是说，这些城市居民的存款余额，还比不过在身背负的贷款余额。如果不允许负债的话，这些城市的居民马上就破产了。