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中国调表师2

《汉书》记载,御史曾经给汉宣帝讲过山东烟台威海沿海区域的一个怪现象。

汉代时,沿海渔民捕鱼需要交水产税。但只要朝廷一增加水产税,海里就不出鱼。到汉武帝将重点产业收归国营,禁止渔民捕鱼,只能由国有企业捕鱼,当地渔民说,海里又不出渔了。

汉武帝死后,朝廷将渔业国营化废除,将捕鱼权又还给渔民,结果海里又再次出渔。

再后来,汉宣帝打算接受财政专家耿寿昌建议:

把水产税增加三倍。

御史警告他,这是个馊主意,如果采纳这个建议,东海就又要不出鱼了。

有些收入,只是表面上看起来很美好。


1


三天之前,无锡成为首个完成第四批次供地的城市。总价163亿的十三块地,全部成交,底价。

振奋人心的是,一直在暴雷边缘疯狂擦边的绿地,竟然一口气拿下其中三宗。萎靡很久的民营房企也发力了,摘走四块。

无锡地方国资的拿地比例从89%降到了33%,半个月前,财政部通知,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地收入。无锡成了第一个以实际行动做出表率的城市。大家都说:

财政部政策发威了。

但这件事怎么看怎么不对劲,这些在无锡拿地的民企:

是趁着债权人不注意,买福利彩票了?

无锡供地刚结束,其他地方就有领导找上其中一家拿地开发商质问:既然还有钱在无锡拿地,为什么在我这的困难项目,不能调拨一点钱过来?

房企高管满口喊冤,掏出一份合作协议说,你看:

我们只是代持。

翻公开信息就能看到,前面三轮供地,无锡地方国资拿地占比分别是92%、55%和89%。到了第四轮供地,非城投成交土地背后,几乎都有无锡当地国资的身影。

比如这次一口气摘牌三块土地的绿地,其实都是和无锡地方国资联合拿地的。

包叔了解了下无锡模式的操作套路,房企出面拿地后,拿地资金实际由合作方的城投公司支付。双方合作成立项目公司后,99%的股份归属地方国资:

房企象征性地持有1%的股份。

说白了,开发商就是给城投做做代建,打份短工。


2


财政部发文之前,今年前九个月,中国有22个地级市城投公司拿地比例超过三成。一些城市的比例甚至超过五成。

核心省会城市里,地方平台公司拿地占比最高的,应该就是大郑州了。九月份才结束的二批次供地中,郑州供应的12宗地,除了两宗被央企拿下,剩余十宗都被郑州的平台公司收入囊中,占比高达:

83.333333333333%。

前几天,郑州又挂出三批次土地,打算在下个月出让。我问郑州的朋友这次有多少开发商会参与,他说暂时没有房企关心这件事,因为大家:

又双叒叕居家隔离。

城投不接管也没办法。

今年前三季度,无锡新房成交17843套,比十五年来楼市最低点的2008年,还低六七千套,三个季度加起来的成绩,还不如去年一个季度。

地方财政的裤腰带越勒越紧,有些城市连一级开发的钱都不想掏了。近两年,他们甚至直接向准备拿地的房企要土地整理费。如果一级开发企业也准备拿地,那正好,就在土地出让金里扣除成本吧。

众所周知,土地收入关系到很多人的饭碗。

2021年,杭州以3000亿的土地出让金收入荣登全国土地成交金额榜首,杭州机关工资福利支出、对事业单位经常性补助加起来已经超过100亿。

杭州的街道干部年薪,大约是浙江经济落后的丽水市同职公务员的两倍。

然而,土地财政退潮的洪流浩浩荡荡,财政自给率越高的城市,受房地产冲击越大。像上海或者广东、江苏、浙江的沿海发达城市公务员工资,不少都下降了三成。

浙江一个县城公务员朋友说,过去副处级干部年收入大约能达到三十万,现在约占总收入三成的年终奖一直没有发出来。江苏苏南、珠三角核心城市,也是如此。

反倒是那些经济一般的地方,工资本就没什么下降空间了,每年拿一百多亿上级补助的乌鲁木齐,一位副处级干部全年收入加起来也就八万多元。


3


无锡就这样开辟了规避中央禁令的新模式,通过联合拿地,他们无意间规避了财政部的红线:

拿地资金是不做穿透的。

其实很多城市都没太在意财政部这份文件。比如成都,昨天卖了十几块地,只有一小半被开发商拿走了。无锡也不是有意想做好学生。早在8月份结束的无锡三批次供地,很多拿地开发商就已经在代持了。

无锡最主要的动力,还是希望利用开发商的代建能力,解决城投手里项目的开盘和回款问题。再耗下去,城投压力就太大了。

民企让出C位后,被迫成为拿地主力的城投,资金压力一直在累积。他们必须时刻准备着为国接盘,在很多地方,土地挂牌后到某个节点,比如十几天过去没人交保证金,就会有精神传达下来:

准备报名材料和资金。

问题是,城投没什么开发能力。广发证券今年5月的研报说,全国3000余家城投企业中,主营业务包括房地产业务,且在近三年内录得过开发收入的,只有两成。就算土地是优质的,城投也是有心无力。

这和城投的基因有关,以前他们一直活在一套非市场化的算式里,他们拿的多是没人要的土地,或者承担政府的基础设施项目。在现在的行情下,项目启动就会亏损。如果不开发,在账面上仍是资产:

顶多付出5%的资金成本。

城投的最重要任务,是保证国有资产保值增值,这也是考察领导最重要的指标。

所以我们会看到一个诡异的现象,有的城投这两年不断受命拿地,至今还没有项目入市回款,负债率却没明显拉升。

一位城投公司的朋友说,这是因为他们的资产也在同步扩充着。比如那些以往街道直接管理的经营性资产,也被地方剥离,装进城投。

今年,他们公司的财务规模比去年至少翻了一番。

一位浙江的朋友说,他们那里除了资产划转,为了充实城投资产,还会提高城投信用评议和进行混合所有制。资产负债表的问题解决了,更大问题是现金流量表。

前面说了,因为资产在手中空转,城投负担的利息动辄上亿。即便以城投优厚的融资成本和年限,也压力重重。

如今,除了基本的城市职能业务,城投还要处置不良,要保交楼,要维系地方土地市场最后的体面。很多南方的城投公司,公司债和融资租赁等杠杆工具:

都用到顶了。

在富足的浙江,一座地级市政府往年看不上眼的外包业务,现在都交给了地方国企去做。一些地方工程也都有国企承建。目的就是给国企增加现金流:

有总比没有好。

当地朋友和包叔坦言,城投负债如今高达700多亿。以现在的情况判断,现金流最多还能支撑两年,明年可能会更难。这一切,是在仍然会有新融资的前提下。

西南一个省会城投公司的朋友说,之前拿的不少地压在手里,没钱开发,也转不出去,利息动辄上亿。最近,公司开始抵押一些自建商业体和住宅了。

这个土地财政依赖度等级为“超高”的城市,动手解散了部分负责新区开发的管委会。

可游戏没法说停就停的。市级城投现在换成:

省级平台撑场面。

除了向上传递压力,还可以向下。在一座新一线城市,一家市级城投反馈今年资金压力太大,不想再加杠杆。托底的任务,现在交棒给了各片区公司。

但一些片区公司,前两年拿的地,还在放着长草。


4


今年前九个月,全国供地收入下降了六成。与之相伴的是另一个数字,中国拿地最多的100家企业,2020年,有37家国企,2021年上升至58家,现在,这个数字是:

79家。

地方政府心里的小九九,中央其实都知道。财政部的禁令里,用了一个严厉的指责:

“虚增土地收入”。

包叔曾经写过“中国调表师”,开发商用各种科技和狠活,把表内负债变成表外负债,让自己看起来很健康。这种不怎么高明的手段,一定程度上蒙蔽了监管层,并最终害了开发商自己。

而地方政府“虚增土地收入”的手段,和开发商当年所做的几无二致。无非是通过城投过桥,把表内债务变成表外债务,可是,其中埋下的隐患,远比房地产企业更严重。

这种蚂蚁搬家的债务迁移,甚至可以说是未来最大的风险之一。

调表这件事,清河县的西门大官人最清楚。面对着成群妻妾,他费尽心机,甚至不惜嗑药延长自己的开机时间,超过了全县99%的男性。但他忘了,人一辈子的开机时间是有定数的,谁先用完谁先宕机。

所谓调表,调的都是自己的手表。



往期回顾
中国调表师

珍爱包叔,顺手“在看”

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