Posted in 其他 上海的有钱人，已经交不起物业费了 shuaq 2024年3月10日 上海约60%新房物业费超9元/平！ 最近看到这条新闻也是大吃一惊。 但是细细想来上海的物业费好像是越来越贵了。 凡是住过老破小的肯定知道，每个月物业费再加上垃圾清运费也就百十块钱。 付物业费基本上没什么感觉。 少吃顿大餐，可能够付几个月的物业费。 去年海泰北外滩因为物业费冲上热搜。 小区36块一个月，最大的1500平户型一年的物业费要65万。 最小户型348平，一年也要15万，是不是很多人一年房租都没他物业费贵。 当然，海泰是高端项目，价格自然高。 但是问了一圈身边买房的朋友，都表示自家小区的物业费不便宜。 问他们那服务咋样呢，都觉得在花冤枉钱，甚至想把物业换掉。 上海的物业费就没人管管了吗？ 买房人表示：物业费再涨活不下去了呀~ 以一套100平的新房为例，物业费10块，每个月就是1000块。 再加上水电煤、宽带、手机、车位管理费等。 一个月的刚性支出就要超过2000块了。 我特意去查了一下近年来上海新盘的物业费。 上海新房的物业费确实越来越离谱了。 市区的项目，10块以上物业费已经很普遍了。 只有普陀区价格还算良心。 图片来源：凤凰网房产上海 内环里面的项目要不收个十几块物业费，都显得小区档次低。 更离谱的是像金鼎阅府、天安壹号这些靠近外环的项目，物业费也要12块。 即便是郊区也不要想便宜。 临港这边的物业费都全面超过4块了。 图片来源：凤凰网房产上海 光看现在的价格，物业费涨的有多猛感受还不明显。 我找到一份上海物业协会2018-2019年的数据。 让大家清晰感受一下6年以前的上海物业费水平。 最高的长宁区商品房物业费平均水平也就3.24元，比现在临港的水平还要低。 这两年对于房子品质的要求确实是越来越高了，难道物业费越贵就是品质越高吗。 为什么上海的物业费越来越贵？ 物业公司表示：再不涨价活不下去了啊~ 最现实的一个问题当然是成本一直在涨。 人员的工资、物料的价格、维护的费用等等，方方面面确实是比以前贵了。 如果都是老破小的物业费标准，那确实没几个新小区的物业能干下去。 毕竟新小区的绿化养护、环境维护、车库管理、安保等等的管理要求确实要比老破小更高，智能化设备更多了。 第二个原因，就是物业是吃过没法涨价的亏。 比如华润外滩九里，2011年左右的小区，物业费是7.7块。 华润的地段和品质不会比天安壹号还差吧，但是人家现在能收12块，华润不行。 再比如，老静安的君御豪庭，2009年的小区，物业费3.5块。 松江20年前的小区，绿洲华庭苑，有公寓有别墅，物业费只要1.15块。 普遍比当前的物业费价格便宜太多了。 在过去一直处于通胀的市场环境下，物业费却没法涨，物业公司只能自己吃哑巴亏。 所以现在的物业费都是尽可能往高了申请。 除了价格本身的原因，性价比也是大家考量的重要因素。 2块也好，5块也好，或者是20块也罢，你得服务是不是真的匹配这个价格。 不然就算你收1块钱，也会有人觉得你贵。 目前，住宅的物业公司主流还是“包干制”。 简单说就是，按照定好的价格收费，活都包了，超了他们贴钱，省了也不退钱。 这就意味着物业在管理过程中，省的越多，自己赚的越多。 尤其是现在的物业公司都喜欢上市。 想上市就要冲规模、冲利润。 上了市就要对赌规模和利润。 就会发现，物业公司关注的重点不是为业主做出更好的服务，而是为资本做出更大的回报。 涨价、扣成本自然成为顺理成章的事情。 价格也涨了，物业公司确实管理越来越正规了，但是你会发现，大家还是不买账。 物业真正的问题出在了哪里？ 1、开发商摆烂，物业又不作为 现在业主对于物业的第一道怒气通常都来自交付。 这几年新房质量太差了，交付全是坑，维修难、维权难。 只要业主交付签了字，开发商有的是办法摆烂。 到节点了，就都撤场了，业主唯一能接触到的就是物业。 虽然物业和地产都是一个集团的，但是遇到事，分的可清楚了。 一句话，质量问题找地产，把你的路堵的死死的。 等你要装修了，又给你找事。 2、管理正规≠用心服务 物业老想着管理业主是最大的矛盾。 花钱请物业来是服务的，不是天天把业主当下属管理。 推诿不解决的现象太多了。 遇到问题，就是需要业主群诉，事情不搞大，就没人解决。 物业管理不是门口有保安，卫生有人打扫而已。 最烦人还是物业拉拢一小部分业主，让业主和业主搞对抗。 服务手段不行，但你要是不交物业费，他恶心你的办法可多。 比如半夜让保安去你家按门铃…… 3、物业公司天天哭穷 有些物业特别擅长，服务不好，收不上物业费就去哭穷，让底下的基层员工在业主面前有意无意的卖惨，表示发不出工资…… 但是物业公司的服务专业性却完全看不到，钱花在哪里业主业不知道。 现在物业小区一般就经理、工程、保洁、保安、客服的主管、几个楼栋管家是物业自己的人。 保安保洁这些大量的服务人员都是外包的。 而且为了省钱，一人多岗。 头两年质保期内，有问题就找当时分包商来修。 过了质保期，就收费，上门维修价格也不便宜。 稍专业一些的内容就直接花钱找外部合作商来完成。 你要问有没有公共收益，那不可能有。 你说这是个“皮包公司”也不为过。 你要说现在的物业不赚钱我是不信的。 毕竟中远两湾城倒查20年，能追回4000多万。 这小区物业费只有1.7块。 好物业的物业费就一定贵吗？ 我看也未必。 最典型的案例莫过于上海绿城小区。 小区是2004年的，物业费只要3.5块，小区有会所泳池，也没见绿城说干不下去。 小区维护的情况也是非常好。 仁恒滨江园，2000年左右的小区，物业费5块。 现在多少外环外的小区收着5块钱的物业费，却做不到人家的水平。 很多时候并不是业主抗拒涨物业费，而是不想为现有的服务买单。 在上海很多老小区，原来物业费很低，真的费用不够的时候，业主也是看得见的。 比如去年闵行好世凤凰城小区就成功上调物业费。 好房子是未来的买房趋势，好物业就是好房子的一分部。 如果物业依然用现在的服务糊弄。 我相信会有越来越多的古北尚公馆出现。 交付没多久就把自己的物业干掉。 据了解，2015年上海市取消了物业服务费的政府指导价。 本意是希望通过市场调节，让物业服务质量更好。 但是物业公司好像并没有那么自觉。 有意思的是，广州今年执行了政府指导价收费标准。 前期物业费价格一点也不贵。 物业公司想涨价也可以，通过业主大会。 这时候就是倒逼物业先做好服务，不然就不可能有涨价的机会。 上海是不是也可以考虑考虑呢？ 岭南会旗下新公众号——岭南投资笔记。这里我将分享一些自己的原创投资感悟，并推荐一些回报几十倍的投资标的。关注岭南会的粉丝，务必点击下方公众号名片关注! Author: shuaq
