香港楼市放大招，内地楼市购买力会被吸走吗？

* 本文为「三联生活周刊」原创内容

文|谢九

香港政府在最近放出大招，将维持了 14 年的楼市打压措施全部取消，也就是港人所说“撤辣”。香港撤辣后，大量买家（尤其是内地人士）迅速跑步入场，短期之内成交量暴涨，香港楼市再现久违的火爆行情。

最近几年，香港房价暴跌，2022 年大跌了 16%，2023 年再跌 7%，到了 2024 年依然跌势不止，房价跌回了 7 年前。在这样的背景下，香港放出救市大招， 2 月 28 日起，香港所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

《新闻女王》剧照

这几项印花税源于 2010 年，当时香港为了遏制房价炒作而推出辣招，税率分别高达 15%，几项叠加后最高超过 30%。此次港府全面取消之后，将极大降低购房者尤其是内地购房者来香港买房的成本。以一套 1000 万港元的房子来看，可以比之前节省 300 万港元的印花税。港府刺激楼市的决心由此可见一斑。

由于购房成本大幅下降，迅速刺激了香港楼市。“撤辣”之后的首个周末，香港楼市成交已经达到了 2 月份一个月的水平，市场上甚至出现了久违的日光盘。香港楼市上一次出现日光盘，是李嘉诚去年 7 折卖房，当时 4 小时之内被抢光。

香港楼市此次救市，对于内地楼市也将带来不小的影响。

《金宵大厦》剧照

首先，香港救市可能会让内地重新反思救市的力度和节奏。香港去年 10 月其实也推出过一轮救市，包括印花税减半、按揭贷款保证期从 30 年延长至 50 年等等。但是由于力度不大，效果甚微。这一次香港直接放出大招，全面撤辣，迅速点燃了市场的热情。

内地楼市过去几年也是一直在救市，但更多是一种挤牙膏式救市，尤其是最严厉的辣招——限购，很多城市还是羞羞答答，一点一点放开，没有直接到位。所以，市场对于救市的反应也是非常冷淡，甚至反向操作，每次出一点救市政策，市场挂牌量就迅速上升，因为救市不到位，买家反而将挤牙膏式的救市当做反弹出货的机会。

这一次香港救市带来立竿见影的短期效果，可能也会让更多内地城市进行反思，并且重新调整救市的力度，更多内地楼市可能也会加速“撤辣”。

香港这一轮救市，对于内地更大的冲击还在于会吸走原本就有限的购买力，让内地楼市的需求更加萎缩。

香港楼市放大招，内地楼市购买力会被吸走吗？《欢乐颂》剧照

香港这次取消的三项印花税当中，力度最大的就是买家印花税，这一项主要针对非香港永久居民，更准确的说其实主要是内地居民。香港取消卖家印花税，很大程度上也是为了吸引内地买家来香港买房。

和内地楼市相比，香港楼市的优势在于租金回报率较高，能够达到 3% 以上，而内地一线城市的租金回报率只有 1.5% 左右，不到香港的一半。内地楼市的投资价值主要靠房价上涨，租金远远无法支撑合理的投资回报率。香港楼市较高的租金回报率，加上香港这座城市自身的魅力，香港楼市对于内地买家，尤其是珠三角的富人们具有很高的吸引力。内地买家最近几年一直是香港楼市非常重要的力量，占香港楼市的成交比重接近 2 成。此次香港全面撤辣，对内地买家一视同仁，不再设置额外的税负，让香港楼市对内地买家再度充满吸引力。

香港撤辣吸引的不只是珠三角的富人，其实在全国范围内都会产生影响。10 几年前，香港推出优才计划（优秀人才入境计划），通过年龄、学历、工作经验等打分，引入高技术人才来香港移民定居，提升香港的竞争力。2022 年，香港又推出高才通计划（高端人才通行证计划），吸引更高端的人才来港就业。无论是优才计划，还是高才通计划，主要目标都是内地优秀人才。

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2023 年，香港的优才和高才通计划，一共有 6 多万申请获批，其中超过 95% 来自内地。香港的人才计划未来可能还会大幅扩容，以优才计划来看，最初推出的时候，每年额度只有 1000 名，从 2023 年开始，已经取消了配额限制。如果优才和高才通申请获批，7 年之后申请香港永居身份时，需要提供在香港的居住证明 。这就意味着， 每年大几万甚至更多的内地优才和高才们，未来都将是香港楼市的潜在购买力。

香港楼市撤辣后之所以成交量暴涨，一方面是因为购房者成本大幅降低带来实质性利好，更重要的是，部分购房者担心未来房价上涨，所以赶在第一时间出手。不过，在短期需求集中释放之后，撤辣是否能够就此逆转香港楼市的走势，还有很大不确定性。

《欢乐颂》剧照

对于香港而言，此次救市的长期效果还有待验证，但对内地而言，香港救市带来的冲击却是实实在在。在当前楼市，购买力是最稀缺的资源，在以前的楼市供求格局下，房子卖一套少一套，而现在供需逆转，买家买一套，就意味着楼市的需求又少了一套。在原本稀缺的购买力流失之后，内地楼市的需求将更加疲软。

香港已经张开双臂欢迎内地买家来购房置业，而内地楼市还在设置限购，尤其是和香港对标的四大一线城市，限购门槛依然很高。当前内地楼市的限购行为，很容易让人想起从前的人口政策，人口出生率已经明显降低，但是生育政策却毫不松动。等到后来终于慢慢放开“二孩”和“三孩”，人口萎缩的趋势已经难以逆转。这一次香港放出大招，或许能让内地楼市尤其是一线城市加速放松限购，虽然这也并不会改变楼市的根本趋势。

排版：布雷克 / 审核：杨逸